Источник: Пенсильвания 2022
В мае значительно увеличилось количество договоров долевого участия (ДДУ), заключенных в Новой Москве. По данным сервиса Dataflat, рост по сравнению с апрелем составил 12%, до 1785 DDU. В то же время в пределах Старой Москвы ситуация иная – зафиксировано незначительное падение на 2%, до 5582 DDU. Похожую тенденцию зафиксировал и Циан (данные есть в Forbes): в Новой Москве рост составил 12,5% при 1800 DDU, в Старой Москве — падение на 3,5% при 5700 DDU.
О росте спроса на новостройки свидетельствуют и данные сервиса «Домклик», согласно которым в мае спрос на семейную ипотеку вырос по всей стране (плюс 8% по сравнению с апрелем), а Москва фигурирует в числе регионов-лидеров по объему выпуска (6,1 млрд руб.). В Москве по этой программе можно купить жилье только у застройщика.
Мы видим положительную динамику [по ипотеке] в Москве об этом свидетельствует объем выдачи по льготным программам – 7000 кредитов на 55,8 млрд руб. Из них 3100 (рост на 5% по сравнению с апрелем) пришлось на «льготную ипотеку» (всего кредитов на 23,5 млрд руб.), 3200 (плюс 3%) — на «л’семейную ипотеку» (25,4 млрд руб.) и 576 кредитов (плюс 1%) — по «ИТ-ипотеке» (6,9 млрд руб.).
Май традиционно становится одним из худших месяцев для продаж квартир из-за длинных выходных, поэтому результаты, сравнимые с апрельскими продажами или даже превосходящие их, как это произошло в Новой Москве, собеседники Forbes квалифицируют как аномалию. «Прошлый май был нетипичным, мы видели много запросов и посещений даже в отпуске, хотя люди обычно используют их для отдыха на природе или в путешествии», — говорит Вера Штефан, коммерческий директор «Астериус». «В этом году многие потенциальные покупатели решили использовать майские праздники для решения жилищной проблемы». Этот май нетипичен по сравнению с маем прошлого года, продолжительные праздники не оказали негативного влияния на спрос, отмечает Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «Супермаркета недвижимости НДВ».
«Количество запросов по сравнению с апрелем из-за длинных выходных снизилось на 11%, а количество просмотров и реальных транзакций, наоборот, увеличилось на 2%, а с учетом резервирования на первичном рынке — на 6,5%», он приводит свою статистику. директор компании «Этажи» в Москве Евгений Затонский.
Мы отметили разнонаправленную динамику спроса по регионам, сегментам и локациям. Но в целом покупательская активность за прошедший месяц осталась на апрельском уровне, поэтому с учетом сезонности и майских праздников можно сказать, что первичный рынок Московской области действительно вырос.
Участники рынка, опрошенные Forbes, также подтверждают неравномерную динамику спроса — в пределах МКАД он проседал или оставался практически неизменным, но уверенно рос в Новой Москве. «По нашим данным, только в мае на первичном рынке Новой Москвы наблюдался рост продаж на 7%, в Старой Москве и Московской области — снижение на 2% и 5,6% соответственно», — говорит генеральный директор Наталья Кузнецова. супермаркета недвижимости НДВ. . В мае спрос на строящееся жилье в Москве действительно увеличился на 3% по сравнению с апрелем, отмечает Владимир Щекин, промоутер жилого кластера РДД: «В Новой Москве только месяцем раньше было заключено на 12% больше договоров долевого участия. В Старой Москве за тот же период тоже был рост, но символический – 0,5%.
Доступный новый
Опрошенные эксперты выявили несколько различных причин нетипичного для мая спроса и его неравномерного распределения по сегментам, выстрелившим в одно и то же время. По их словам, покупатель обратился в Новую Москву за новыми проектами и более доступными ценами.
Значительный рост количества сделок на рынке «Новая Москва» связан с запуском интересных акций местными застройщиками, — говорит генеральный директор «Метриум» Руслан Сырцов. «Рост спроса на новостройки Новой Москвы в мае связан с продажей рекордного количества лотов на очень привлекательных условиях», — добавляет Дмитрий Долгов, генеральный директор агентства недвижимости «Долгов про».
«В Новой Москве в апреле и мае 29 новостроек общей площадью 425 000 кв. м, — говорит представитель «Циан. Аналитики». — На это приходится почти 40% всех новинок в Москве, тогда как в последние годы на ТиНАО обычно приходилось не более 25% объема новинок на рынке. Ящики на старте всегда раскупаются немного быстрее благодаря привлекательным ценам.
Для сравнения, за предыдущие три месяца (январь-март) в Новой Москве поступило в продажу всего шесть новостроек. На старте продаж в мае цены стартовали от 4,4 млн рублей за лот, или от 123 500 рублей за квадратный метр. м. Тогда как средняя стоимость квадратного метра первичного рынка Новой Москвы в зависимости от района составляет 140 000-250 000 рублей. Вероятно, активный запуск нового предложения на рынке в сочетании со скидочными акциями от застройщиков стимулировал спрос.
Вторичный доступный
За доступным жильем покупатели шли не только в Новую Москву, но и на вторичный рынок, считают собеседники Forbes. «На вторичном рынке спрос в мае (авансовые платежи и сделки) превысил апрель на 2% и май прошлого года в 2,5 раза», — подсчитал Сергей Шлома, директор по управлению вторичным рынком компании «Инком-Недвижимость». Собеседник Forbes связывает оживление вторичного рынка с эффектом отложенного спроса и переходом покупателей из сектора новостроек во вторичный сегмент: «По нашим оценкам, примерно 20% покупателей переориентировались на « вторично». ». 80% продавцов сегодня без проблем предлагают скидки, в среднем 3-5%, остальные изначально предлагают квартиры по лучшей цене, которая не включает скидку.
В этом году рынок активно переключается на вторичную недвижимость за счет сокращения количества льготных программ и программ рассрочки платежа в новостройках, добавляет Затонский из Floors. «При этом происходит постепенное снижение ипотечной ставки на вторичном рынке — на 2,35 п.п. в год, или 10,23%», — подчеркивает Кузнецова из НДВ. супермаркет недвижимости.
«На вторичном рынке спрос поддерживает поток покупателей с первичного рынка, где, несмотря на все льготы и скидки, жилье остается дорогим», — резюмирует Репченко из IRN.RU.
испуганная азбука
Третьим фактором, сформировавшим картину майского спроса, собеседники Forbes назвали объявленное ЦБ увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке, который с 1 июня составит не менее 20% стоимости квартиры.
«Основным фактором положительной динамики покупательской активности стала новая политика ЦБ, объявившего ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов: это побудило клиентов, которые сомневались и отложили покупку недвижимости на будущее, совершать сделка сейчас», — говорит заместитель коммерческого директора группы компаний «Садовое кольцо» Сергей Кропанев.
На спрос повлияло решение регулятора, соглашается Штефан Астерус: «Вероятно, некоторые покупатели решили ускорить процесс закрытия договора, чтобы успеть получить ипотеку на тех же условиях. Например, максимумы декабря 2022 года стали результатом не только сезонности, но и «разогрева» рынка сообщениями о возможной отмене первоклассных ипотечных кредитов с господдержкой.
Ряд собеседников Forbes ожидают, что рынок вскоре вступит в новый период снижения. «Люди оглядываются на перспективы покупки недвижимости после экономических и политических потрясений. [2022 года], — говорит Павел Лепиш, коммерческий директор группы МИЦ. – Летом клиенты продолжат следить за динамикой строительства, посещать офисы продаж, но роста сделок в ближайшее время не ожидают, это [был] отложенный запрос. Более жесткие условия ипотеки, вероятно, отсеют часть покупателей, резюмирует Стефан из Asterus.
