Источник: Московское агентство
Кому и на каких условиях будет выдана ипотека?
Согласно статистике ЦБ, количество ипотечных кредитов, выданных в первом квартале этого года во многих регионах, сократилось, а средний размер этих кредитов увеличился. Наиболее наглядно это видно на примере Москвы и Московской области. Так, банки Московской области выдали ипотечных кредитов на сумму 256,8 млрд рублей, что на 12,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя сумма ипотеки в Москве увеличилась на 8,8% до 7,4 млн рублей, а в Московской области на 8,3% до 5,5 млн рублей. Для сравнения: в целом по РФ этот показатель увеличился на 9,3% — до 3,7 млн рублей.
Эксперты считают, что это связано с общим ростом цен на недвижимость. Возникает вопрос, чего ждать на ипотечном рынке в июне, когда спрос на покупку квартир традиционно снижается.
Многие аналитики считают, что банки продолжат сокращать выдачу кредитов на покупку жилья. Это связано с ужесточением политики ЦБ по ипотечным кредитам по внерыночным ставкам. Во-первых, новостройки.
В конце мая ЦБ опроверг сообщения о повышении требований к первоначальному взносу по ипотечным кредитам. Регулятор заявил, что не вводит никаких требований по сумме первоначального взноса по ипотеке.
Тем не менее, такие ограничения начали вводить коммерческие банки. Они идут на этот шаг, чтобы снизить свой риск и, таким образом, избежать санкций Центрального банка. Для заемщиков есть плюс: при такой схеме кредитования ежемесячный платеж будет ниже.
Следует отметить, что Банк России опубликовал статистику, из которой следует, что разница в цене между новостройками и вторичкой сейчас составляет уже 40%. Это свидетельствует о переоценке жилья на первичном рынке и подвергает банки риску, ведь в случае банкротства заемщика залоговый актив просто не покроет сумму ипотеки. Для сравнения: в 2017 году разница в цене между строящимся и готовым жильем составляла всего 1%.
– Банки ужесточили требования не только к ипотечным заемщикам, но и к нам-застройщикам. Мы сталкиваемся с трудностями при аккредитации для определенного количества проектов. В результате наши клиенты вынуждены брать потребительские кредиты для частичного финансирования строительства. И стоит такой кредит от 20% годовых, в отличие от ипотеки под 9%. И никаких льгот. Что будет дальше в июне? Если тенденция ужесточения требований со стороны ЦБ усилится, целевой аудитории индивидуального жилищного строительства будет еще сложнее. В отличие от квартиры дороже 15 000 000 рублей, оценить дом с участком в этой ценовой категории банку сложнее. Для сайтов обычно нет четких стандартов и инструкций по оценке банков. Но и оценить объект сложно, потому что стоимость материалов нестабильна, — говорит Вячеслав Котлов, менеджер по продажам строительной компании HalleHouse.
Как ситуация с ипотекой повлияет на стоимость квартир
Вячеслав Котлов считает, что в большинстве случаев цена на недвижимость естественным образом вырастет до 20%. Исключение составят только крупные девелоперы, которые как сегмент МКД находятся под давлением регулятора в вопросе снижения цен. Кроме того, цену могут не повышать и застройщики, которые в период роста цен идут навстречу своим клиентам и поддерживают себестоимость продукта за счет снижения собственной прибыли.
– С одной стороны, ЦБ создает условия для банков, при которых они вынуждены ужесточать правила кредитования застройщиков, из-за чего цены на жилье продолжают расти. С другой стороны, ужесточает банковский скоринг самих заемщиков, а значит, получить ипотеку сейчас становится все сложнее. При этом маржинальность девелоперских проектов в последние годы не только не увеличивалась, но и оставалась на том же уровне, а то и снижалась – сегодня она составляет в среднем 15-25% (при том, что сами банки «пропускают» проекты с минимальная маржа 20%). Такая ситуация может привести к тому, что разработка перестанет приносить прибыль, а некоторые застройщики просто перестанут ею заниматься», — считает коммерческий директор ГК «Монолит» Александр Козлов.
ЦБ внес изменения помимо факторов риска в зависимости от суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту. При первом взносе менее 20% надбавки будут увеличены с 1 июня 2023 г., а при первом взносе менее 30% — с 1 января 2024 г. Денис Бобков, руководитель отдела маркетинга и аналитики Asterus , говорил об этом.
По его словам, сегодня средний первоначальный взнос по кредиту, взятому на покупку новостройки, составляет около 26%. Однако, например, по льготным ипотечным программам минимальный первоначальный взнос составляет 15%. По мере роста коэффициентов риска банкам придется повышать процентную ставку по кредитам, что делает их менее привлекательными для клиентов.
— Величина этого увеличения будет разной для каждого банка, но, очевидно, на таком чувствительном рынке, как сегодня, каждые 0,5% процентной ставки будут существенно влиять на спрос. Банки увеличат первоначальные взносы. С 1 июня отсеется лишь небольшая часть потенциальных покупателей, которые пойдут на взыскание недостающей суммы в размере 5% от стоимости квартиры, чтобы собрать 20% за залог. Их доля составит 10-15%. Но с нового года рынок уже рискует потерять гораздо большую долю клиентов — до 30%, потому что на первый взнос придется копить в два раза больше, — добавил Денис Бобков.
Однако, по его словам, в новостях регулятора есть и хорошие моменты. Во-первых, при увеличенном первоначальном взносе уменьшается ежемесячный платеж по ипотеке, что немаловажно для покупателей. Во-вторых, снизит шансы надуть ипотечный пузырь, чего, собственно, и добивается ЦБ.
