«Культура общения между собственником и работодателем пока хромает. Как юрист защищает права арендаторов коммерческой недвижимости

Успех бизнеса на 51-52% зависит от локации, считает Сергей Шинкевич. Он занимается недвижимостью уже десять лет. Участвовал в развитии крупнейших сетей общепита и розничной торговли в стране,помогает предпринимателям выбрать лучшие места для начала своего бизнеса, а также умеет правильно заключать и расторгать договор с арендодателем. Мы знакомим вас с экспертом по правам арендаторов и рассказываем, в каких ситуациях стоит обращаться к Сергею.

«Три одинаковых ресторана подряд могут открываться в оживленных местах»

Сергей работает с компаниями на протяжении всего жизненного цикла компании или ее дочерней компании. Все начинается с выбора хорошо укомплектованного места:

— Я выхожу из метро и смотрю на траектории движения людей. Я стою в определенном месте и измеряю трафик специальным счетчиком. После этого я подсчитываю конверсию и понимаю, пойдет компания сюда или нет. Это один из самых эффективных, но не единственных способов определить хорошее место для бизнеса. Интересно, что в людных местах могут открываться три одинаковых ресторана подряд — и ни один из них не будет перебивать чужих клиентов.

Выбрав подходящее место, Сергей вступает в переговоры с арендодателем, помогает заключить договор, который защитит интересы арендатора — у эксперта есть юридическая и бизнес-подготовка. После подписания документов он обращает внимание на укрепление отношений между сторонами и налаживание комфортной обстановки. «микроклимат». Именно он подскажет, когда можно попросить снижение ставки, напишет письмо с просьбой об арендных каникулах и поможет решить различные вопросы, связанные с арендованным помещением. Эта ежедневная работа, порой почти незаметная, обеспечивает стабильное сотрудничество.

«Например, лет восемь назад ко мне обратились представители кафе, которые хотели сохранить арендуемое помещение, — вспоминает эксперт. — Тогда был бум в этой сфере. Многие мечтали открыть собственное кафе: приходили в лучшие места, покупали кофе утром и вечером, подсчитывали количество проданных за день чашек по цифрам на чеке. Если они видели, что сделка идет хорошо, то шли к арендодателю и предлагали арендовать помещение по более высокой ставке. Мой клиент получил письмо о том, что договор аренды не будет продлен. Я договорился и помог сохранить место.

Если в какой-то момент договор аренды придется расторгнуть, на помощь также придет специалист:

ЧИТАТЬ   Американский вариант Samsung Galaxy S25 Ultra, как сообщается, был замечен на сайте IMEI

— В моей практике был такой случай. Предприниматель открыл магазин, загорелся идеей и с энтузиазмом подписал договор на условиях собственника. Через несколько месяцев я понял, что бизнес был неправильным. Выяснилось, что за досрочное расторжение контракта предусмотрен большой штраф. Я включился в решение вопроса с моими коллегами-юристами. Нам удалось в несколько раз уменьшить сумму штрафа и расторгнуть договор.

«Обе стороны могут выйти из конфликта, и никто не почувствует себя побежденным»

Обязательно, говорит Сергей, нужно понимать, почему собственник вдруг поднимает ставку. Причины могут быть разные: тенденции роста курсов, повышенный спрос на конкретное место, требования банка, в котором кредитуется владелец, или личные нужды. И только после понимания реальных причин повышения нужно принимать решение о дальнейших действиях. Если арендодателю нужна крупная сумма в личных целях, то в такой ситуации, чтобы сохранить хорошее расположение и прежний тариф, арендатор может заплатить за полгода вперед. И каждый выйдет победителем. Обеспечить ситуацию на переговорах «win-win», в 2019 году Сергей прошел курсы по медиации – досудебному разрешению споров без конфликта:

— Этот метод помогает обеим сторонам выйти из конфликта, чтобы ничьи права не были нарушены и никто не чувствовал себя побежденным. В нашей стране многие бизнесмены знают друг друга, поэтому даже после окончания деловых отношений необходимо поддерживать дружескую атмосферу в обществе. Мне кажется, что культура общения арендодателя и арендатора пока хромает на белорусском рынке. В западном обществе, в России уже установились этические правила, появилось определение представителя жильцов — буквально «представитель арендатора. Человек не просто находит нужный объект: он сразу продумывает следующие шаги во взаимодействии, предвидит риски. Я хочу, чтобы белорусский бизнес понял важность этой профессии и какую пользу обе стороны получают от грамотного посредничества.

Сергей считает, что в любом деле нужно доверять профессионалам. Покупая собственную квартиру, он нанял агента по недвижимости для надзора за оформлением документов. Несмотря на свои знания и опыт в сфере коммерческой недвижимости, Сергей доверил жилую недвижимость другому специалисту. Такой подход гарантирует душевное спокойствие и чувство безопасности.

ЧИТАТЬ   Республиканцы Аризоны обходят губернатора штата-демократа, чтобы внести в избирательный бюллетень срочные меры как раз к ноябрю.

«Помогу столичной компании выйти в регионы»

За последние десять лет Сергей работал в штате крупных компаний — сети сотовых ритейлеров, сети быстрого питания, сети кафе. За время его работы компания иногда расширялась и занимала лидирующие позиции на рынке. Весной этого года специалист изменил свою точку зрения. Теперь к нему за услугами по разработке стратегии развития сети, подбору локации и юридическому сопровождению сделок может обратиться любой желающий — крупные компании, желающие расти и развиваться, средние компании, которым необходим, например, релокейшн, индивидуальные предприниматели. Если развитие сети сейчас приостановлено, то можно проверить наличие рисков по уже заключенным договорам аренды, договориться с собственником и изменить договор. Вы можете полностью отдать на аутсорсинг функцию внутреннего отдела разработки и сдачи в аренду и заниматься тем, что вам нравится.

— Если вы проснетесь завтра утром и решите открыть с нуля салон красоты, пекарню или тренажерный зал, я вам помогу. Вы сообщите нам свои пожелания, мы вместе выберем подходящие площади, после чего я подробно изучу ситуацию и предложу вам локации. Я занимаюсь разработкой не только в Минске. У меня уже есть опыт работы в других городах Беларуси, поэтому вы можете связаться со мной из любой точки страны. И наоборот: помогу столичной компании выйти в регионы, найти нужные локации и провести переговоры», — поясняет специалист.

«Сейчас условия диктует арендатор, но ситуация может измениться»

Мы узнали, как сейчас Сергей видит ситуацию в сфере коммерческой недвижимости:

— В последнее время рынок подхватил, впрочем, для нас это знакомая ситуация. Например, в 2019 году спрос превышал предложение, на одну свободную единицу приходилось пять арендаторов, что нарушало нормы и полномочия. Это тоже своего рода буря. В начале пандемии одни арендодатели пошли на уступки, предоставили скидки на аренду или даже отпуск по аренде, а другие, наоборот, сохранили те же условия, и бизнес был вынужден закрыться. Сейчас, конечно, условия диктует арендатор. Это приводит к другим проблемам: некоторые люди злятся и «открывают дверь ногами». Следует помнить, что ситуация может измениться. Уже сейчас российские и частично турецкие компании присматриваются к белорусскому рынку. Но особенно приятно, что в нашей стране тоже немало предпринимателей, готовых открыть бизнес в любой сфере. Кто-то берется за франшизу, кто-то придумывает что-то совершенно новое. Белорусские производители также не остаются в стороне. Беллегпром недавно открыл свой первый магазин «Da home» и планирует развивать свою сеть.

Запрет на привязку ставок к валюте серьезно повлиял на отношения многих арендодателей и арендаторов. Некоторые до сих пор не могут договориться, а ведь скоро придется начинать переговоры, ведь мораторий действует только до конца 2023 года. И поэтому рынок не совсем стабилен.

ЧИТАТЬ   Как использовать CHAT GPT 4 бесплатно | GPT-4 бесплатно для всех

«Но есть объекты, где дела идут хорошо, несмотря на кризис», — делится эксперт. — Стабильный курс, постоянный интерес арендаторов. Я регулярно звоню владельцам таких объектов, чтобы раньше других узнавать о возможных вакансиях — и предлагать их своим клиентам.

Как связаться с «Сергей»?

Вы можете связаться со специалистом по телефону +375 (44) 505−05−37по электронной почте [email protected] И в инстаграм. Вы также можете оставить свой номер в форме ниже.

Хотите предложить Сергею сотрудничество? Оставьте свой номер телефона и специалист вам перезвонит



Source

От admin