Лидеры штата Нью-Йорк достигли соглашения о рамках законодательного плана по решению одного из самых серьезных жилищных кризисов в стране, заявила в понедельник губернатор Кэти Хоукул.

Соглашение было согласовано лидерами Хочула и Законодательного собрания после выходных переговоров за закрытыми дверями и было представлено Сенату и полной палате в понедельник. Некоторые законодатели выразили обеспокоенность по поводу некоторых его важнейших элементов, оставляя открытой возможность того, что некоторые части соглашения все еще могут измениться.

Соглашение включает льготы для нескольких основных групп: арендаторов, профсоюзов и застройщиков. Для застройщиков сделка будет включать значительные налоговые льготы, которые сделают строительство более доступным. Для арендаторов это будет включать меры защиты, которые затруднят выселение арендаторов из определенных квартир. Профсоюзы также заверили, что соглашение будет включать повышение заработной платы строителей.

Это также позволит владельцам квартир со стабилизированной арендной платой повышать арендную плату, чтобы покрыть расходы на определенный ремонт. И это снимет некоторые ограничения на размер новых многоквартирных домов — положение, которого городские власти добивались в течение многих лет.

В совокупности эти меры направлены на борьбу с нехваткой жилья в Нью-Йорке, значительно упрощая строительство и предоставляя новые гарантии арендаторам. Этот проект, в рамках которого в ближайшие годы ожидается строительство десятков тысяч единиц доступного жилья, является срочным ответом на растущую проблему доступности в Нью-Йорке и по всему штату, которая наблюдается в национальном масштабе.

Объявляя о сделке в понедельник, г-жа Хочул заявила, что достижение соглашения «потребовало беспрецедентного и всепоглощающего внимания».

«Это историческое соглашение, и я действительно горжусь им», — сказала г-жа Хочул.

Несмотря на растущую динамику этого пакета, левые законодатели, скорее всего, найдут недостатки в соглашении, поскольку защита арендаторов не так всеобъемлюща, как многие надеялись. В понедельник около 30 защитников арендаторов собрались в Капитолии в знак протеста; некоторые из них ворвались на частную конференцию Ассамблеи, чтобы потребовать, чтобы законодатели отвергли сделку.

В прошлом году г-жа Хочул предложила масштабный план по стимулированию строительства, но этот план провалился после того, как основные игроки в переговорах — индустрия недвижимости, левое крыло Демократической партии и профсоюзы — остались в разногласиях.

ЧИТАТЬ   Шри-Ланка передаст управление построенным Китаем аэропортом Индии и России

Но похоже, что мрачная ситуация в Нью-Йорке подтолкнула все стороны к компромиссу.

Строительство новых объектов сдачи в аренду в городе практически остановилось, число выселений растет, а арендная плата с приближением лета может вырасти еще выше. Приток мигрантов захлестнул систему жилья Нью-Йорка, и, согласно последнему городскому опросу, количество доступных квартир практически равно нулю.

В соответствии с соглашением законодатели обменяют новые налоговые льготы для застройщиков на расширенную защиту арендаторов, что является ключевым приоритетом для левого крыла Демократической партии.

По словам людей, знакомых с переговорами, профсоюзы и левые согласились поддержать новую программу налоговых льгот, известную как 485x, которая будет применяться более широко, чем предыдущие налоговые льготы, срок действия которых истек. Законодатели левого толка осудили предыдущие версии налоговых льгот как слишком благоприятные для корпоративных интересов.

Сделка также снимет ограничения на большие многоквартирные дома, будет стимулировать застройщиков превращать пустующие офисные здания в жилье и откроет путь к дальнейшему развитию по всему штату посредством налоговых льгот и стимулов.

Взамен защитники арендаторов получат защиту по образцу законопроекта, безуспешно представленного в предыдущие годы, известного как «выселение по уважительной причине». Эта мера ограничит возможности арендодателей выселять арендаторов из многих квартир по рыночным ценам. Это также помешало бы многим арендодателям выселять арендаторов после истечения срока аренды и потребовало бы от них обосновать повышение арендной платы выше определенного порога.

Но, по словам людей, знакомых с ходом переговоров, защита будет распространяться только на квартиры, арендованные ниже определенного уровня: например, около 6000 долларов за квартиру с одной спальней в районе Нью-Йорка. Это не будет распространяться на арендаторов зданий, владельцы которых имеют в своем портфеле менее 10 квартир. Новое строительство будет освобождено от налога на 30 лет. Защита будет автоматически распространяться на Нью-Йорк, но населенные пункты на остальной части штата должны будут ее соблюдать.

ЧИТАТЬ   Набиуллина: санкции против России превзошли самые пессимистичные сценарии

Согласно анализу, проведенному Центром Фурмана Нью-Йоркского университета, более ранняя, более обширная версия меры, предложенной Законодательным собранием, могла охватывать около 710 000 арендных плат в Нью-Йорке. Но это было до реализации многих исключений, которые законодатели обсуждали в рамках пакета.

Чиновники не смогли предоставить в понедельник более точную оценку количества квартир, на которые может распространяться новая мера.

Бен Карлос Тайпин, исполнительный директор Quantierra, брокерской компании, которая отслеживает портфели недвижимости, подсчитал, что она может охватывать около 400 000 квартир, или около трети жилого фонда города, арендная плата за который еще не регулируется. Но он добавил, что эта цифра может измениться в зависимости от ряда факторов, в том числе от того, как на самом деле написан законопроект.

Сделка ослабит законы, благоприятные для арендаторов, принятые в 2019 году для арендодателей, которые инвестируют в ремонт квартир со стабилизированной арендной платой. В настоящее время арендодатели могут окупить ремонт одной квартиры только на 15 000 долларов за счет повышения арендной платы — этой суммы, по их словам, недостаточно для обеспечения необходимого обслуживания, особенно после отъезда долгосрочных арендаторов.

Изменения позволят делать больше инвестиций в зависимости от продолжительности проживания жилья: до $30 000 за квартиру, в которой одни и те же арендаторы проживают более 15 лет, и до $50 000 за квартиру, в которой проживают более 25 лет.

Результатом стала сделка, которая, как надеются лидеры штата, может сделать жилье в Нью-Йорке менее дефицитным и более доступным, остановить отток семей и людей с ограниченными средствами, а также направить экономику города и штата на более безопасный путь.

Алисия Глен, бывший заместитель мэра по жилищным вопросам, которая помогала вести переговоры по жилищным программам во время пребывания в должности мэра Билла де Блазио, сказала, что в целом эта программа кажется выгодной сделкой для Нью-Йорка.

«Каждый будет где-то между немного несчастным и очень несчастным», — сказала г-жа Глен, основатель и исполнительный директор MSquared. «Такова природа зверя».

ЧИТАТЬ   Трое детей погибли в начальной школе Нэшвилла в результате очередной стрельбы

В понедельник это казалось правдой.

Совет по недвижимости Нью-Йорка, влиятельная лоббистская группа в сфере недвижимости, высоко оценил некоторые элементы пакета, в том числе налоговые льготы для переоборудования офисов и снятие ограничений на плотность жилья.

Но Джеймс Уилан, президент группы, заявил в своем заявлении в понедельник, что новых налоговых льгот для застройщиков и мер, направленных на помощь владельцам жилья со стабилизированной арендной платой, будет недостаточно для удовлетворения количества квартир, в которых нуждается город и штат. Он сказал, что компонент «выселение по причине» «по-прежнему будет создавать значительные новые риски для арендодателей, застройщиков и кредиторов».

«Мы считаем, что эта программа далеко не отвечает потребностям города в жилье и должна быть переоценена в ближайшие годы, чтобы поставить рынок арендного жилья на прочную основу», — сказал он.

Сеа Уивер, директор коалиции «Жилищное правосудие для всех», группы по защите прав арендаторов, назвал сделку «фикцией», заявив, что г-жа Хочул «настаивала на принятии жилищного соглашения, подписанного индустрией недвижимости».

Дорка Рейносо, арендатор, входящая в совет директоров Столичного совета по жилищному строительству, некоммерческой группы, защищающей интересы арендаторов, была одной из протестующих, ворвавшихся на закрытое заседание, чтобы рассказать законодателям, что она думает о иметь дело.

«То, что они пытаются сделать с арендаторами, является преступлением», — сказала г-жа Рейносо.

Мэр Эрик Адамс, со своей стороны, приветствовал сделку в понедельник.

«Мы выйдем из этого жилищного кризиса и обеспечим лучшее будущее для всех жителей Нью-Йорка», — сказал он.

Source

От admin