Источник: Пенсильвания 2022

Крах крупных банков по обе стороны Атлантики потряс всю финансовую систему. Обвал был остановлен благодаря срочным предложениям о выкупе и гарантиям ФРС США по всем депозитам. Однако это решение может оказаться временным, поскольку сохраняются фундаментальные опасности для банковской системы и экономики в целом. Одним из таких тревожных моментов является сектор коммерческой недвижимости, в основном офисной и складской. Причем угрозы возникли одновременно в США и Европе.

Почему в этой сфере накопилось так много проблем с финансовой стабильностью и чем это может угрожать экономикам соответствующих стран и мировой системе в целом, разбирались «Известия».

В начале апреля инвестиционный банк Morgan Stanley опубликовал обзор, в котором указал, что финансовое положение коммерческой недвижимости в США крайне взрывоопасно.

Общая сумма долга в секторе составляет $2,9 трлн.

Сама цифра еще не является доказательством каких-то глобальных проблем, но есть оговорка: около половины долга домовладельцев необходимо рефинансировать в течение следующих нескольких лет. Но с этим есть некоторые трудности.

Проблемы коммерческой недвижимости те же, что и у других секторов экономики – рост ставок. Базовая ставка ФРС, которая была на нуле чуть более года назад, теперь достигла диапазона от 4,75 до 5%. Регулятор пытается бороться с инфляцией, достигшей рекордного уровня почти за 40 лет, но рынку от этого не легче.

Банковские ставки отслеживаются вслед за показателями ФРС и конкретно для владельцев офисов, складов и другой коммерческой недвижимости, это означает, что в ближайшие месяцы и годы им придется рефинансировать свои долги по ставкам на 3,5-4,5 процентных пункта выше, чем когда они взяли кредит.

Это очень суровые условия, примеров которых в новейшей истории было немного.

image55855386 9d6b18389b977ef82993790b459070e1

Источник: Пенсильвания 2022

Но это только часть проблемы. Во-вторых, помещения, кредиты по которым необходимо рефинансировать, не приносят дохода, потому что пустуют. В первом квартале 2023 года уровень вакантности офисов в США составил 18,9%, худший показатель в истории, что на 5 процентных пунктов выше, чем в 2019 году. Следует отметить, что это происходит даже на фоне очень низкого ввода новых площадей – всего 4,54 млн. квадратных футов (чуть более 400 000 квадратных метров) в первом квартале 2023 года, что почти в пять раз меньше, чем в 2022 году.

ЧИТАТЬ   Индекс потребительских цен. США, 14:30 (GMT+2), 12 апреля | LiteFinance

Офисы пустуют по понятным причинам. В 2020 году многие американские компании перешли на удаленную работу. Когда карантин закончился, выяснилось, что сотрудники не слишком торопятся возвращаться в свои офисы и на открытые пространства. Значительная часть работников была переведена на гибридный график, что в любом случае резко сократило потребность в офисных помещениях.

В довершение всего, сектор пострадал от трудностей высокотехнологичных компаний. С 2022 года отрасль находится в затяжном спаде, при этом акции компаний, которые ранее дорожали намного быстрее остального рынка, падали в течение многих месяцев.

Осенью начались массовые увольнения, масштабы которых только растут. Только за первые два месяца текущего года 608 предприятий этой сферы объявили о сокращении 162 000 человек.

Для сравнения, за весь 2022 год (который уже поставил антирекорд по количеству увольнений) примерно 1,5 тысячи компаний уволили в общей сложности 240 тысяч человек. В такой конъюнктуре эхо пустоты в бизнес-центрах было, что называется, несколько предсказуемо. Хуже всего обстоит дело в центрах интернет-индустрии, таких как Сиэтл и Сан-Франциско (где, помимо всего прочего, по-прежнему существуют проблемы с преступностью и непомерно высокие цены на жилье, вынуждающие профессионалов и бизнес уезжать из городов).

Аналитики окрестили эти города офисным адом.

Сейчас, по данным The Economist, в Сан-Франциско, рядом с Силиконовой долиной, 29% офисов пустуют. Но если кризис кажется наиболее острым в офисном секторе, ни один из других сегментов не застрахован от коллапса. Аналитики отмечают, что даже такая успешная в последние годы компания, как Amazon, слишком много инвестировала в свои склады.

image55855386 8703cbb51ff4c05bca6761231a687437

Источник: Пенсильвания 2022

В результате, по прогнозу Morgan Stanley, стоимость коммерческой недвижимости в США может упасть на 40%, что сопоставимо с результатами финансового кризиса 2008 года. Пустующие и подешевевшие офисы нельзя просто взять и законсервировать: налог на недвижимость надо платить, а содержание здания дорого. Многие арендодатели держат свои бизнес-центры в залоге у банков, а когда нет вариантов погасить долг, просто берут ключи в кредитной организации.

ЧИТАТЬ   Один из белорусских банков будет полгода бесплатно обслуживать новый бизнес

Общая просрочка по офисным кредитам, взятым после 2021 года, сейчас составляет 44%, при этом 55% кредитов относятся к более широкой категории «специальных услуг».

Миллиардер Илон Маск в одном из своих твитов назвал ситуацию с коммерческой недвижимостью в США «безусловно самой серьезной проблемой». Дело в том, что до 80% кредитов в этом секторе приходится на малые и средние банки, которым уже с начала года пришлось столкнуться с целой массой катаклизмов, особенно после краха Силиконовой долины. банка, что вызвало массовый отток депозитов из мелких кредитных организаций.

Растущие уязвимости

Между тем, аналитики JP Morgan говорят, что за Атлантикой в ​​этом секторе нет общеамериканского кризиса. В своем обзоре они отмечают, что цепная реакция в европейских банках вряд ли возможна, поскольку в ЕС отрасль имеет «другую динамику». В частности, гораздо меньше пустующих офисов, что может быть связано с менее позитивным отношением европейских компаний к удаленной работе. Кроме того, европейские банки охотнее рефинансируют собственников.

image55855386 e9f3cabee0350db89b0fdaa97bd20c96

Источник: Пенсильвания 2022

Но все не так просто. Цены на офисную и другую коммерческую недвижимость в ЕС также упали с последнего квартала прошлого года, хотя и несколько слабее, чем в США. Как отмечает Financial Times, за последние месяцы уже было несколько дефолтов и реструктуризаций долгов по ряду крупных офисных зданий в разных уголках Европы. ЕЦБ предупреждает о «растущей уязвимости» на рынке. Ситуация немного лучше, чем в 2008 году, когда банки выдавали кредиты на сумму полной стоимости объектов, но в Германии, крупнейшем в Европе рынке коммерческой недвижимости, соотношение кредита к цене объекта по-прежнему составляет около 80%. Но спад в отрасли, по сути, только начался.

Есть и отличия от 2008 года в худшую сторону. Затем ставка ЕЦБ упала близко к нулю, что позволило владельцам помещений переждать бурю. Сейчас ситуация обратная: центробанки повышают стоимость заимствований и процесс, судя по всему, далек от завершения. Более того, цикл повышения ставок в Европе начался позже, чем в Америке, а инфляция в Старом Свете сильнее и агрессивнее. Для его нейтрализации могут понадобиться более радикальные меры, чем за границей.

ЧИТАТЬ   «Австралиец» обескураживает «медведей». Прогноз на 13.03.2024 | LiteFinance

В настоящее время с проблемами в основном сталкиваются арендодатели и ссудодатели менее популярных и дешевых помещений. Но со временем кризис распространился на все виды недвижимости.

Дополнительные проблемы вызывают экологические стандарты, требующие многомиллионных вложений в реконструкцию старых зданий, которых в Европе, опять же, гораздо больше, чем в Америке.

image55855386 89d7085bd3e66550e9d3cd26c7bcd735

Источник: Рейтер

Справедливости ради следует отметить, что коммерческая недвижимость составляет гораздо меньшую долю портфеля коммерческих банков в Европе по сравнению с Америкой и особенно с более мелкими банками США. Но от региона к региону этот показатель может существенно различаться, например, в странах Скандинавии и Финляндии кредитные организации несут огромные риски по кредитам в этой сфере.

Что может означать кризис коммерческой недвижимости для всей финансовой системы?

Вместо работающих кредитов банки получают крайне неликвидные здания и сооружения, спрос на которые продолжает падать. Здоровая банковская система может пережить крах группы токсичных активов, но, как показал опыт последних месяцев, о здоровье кредитных организаций можно говорить лишь с сарказмом, как в США, так и в Европе.

Учитывая волну проблем в других секторах, в основном в сфере жилой недвижимости, несложно представить, какой «идеальный шторм» может развернуться на рынках. Последний штрих к картине — связанные руки центральных банков, когда дело доходит до денежно-кредитной политики. Теперь нельзя просто снижать ставки, чтобы спасти тот или иной сектор. Инфляция, в отличие от 2008 года, заставляет выбирать только между очень плохим сценарием и еще худшим сценарием.

Source

От admin